- 4 mai 2023
Le propriétaire doit indiquer à l’administration fiscale, pour tous les biens immobiliers à usage d’habitation qu’il détient, si le bien est occupé par lui (résidence principale ou secondaire) ou par un tiers (biens mis en location ou mis à disposition gratuitement) ou s’il s’agit d’un bien vacant.
La déclaration d’occupation des biens immobiliers doit être réalisée, par le propriétaire, chaque année, avant le 1er juillet.
Champ d’application
Cette déclaration est à réaliser pour la première fois en 2023 (déclaration de la situation d’occupation au 1er janvier 2023).
Les informations contenues dans cette déclaration aideront l’administration fiscale à établir la taxe d’habitation (imposition des résidences secondaires puisque les résidences principales sont exonérées), la taxe sur les locaux vacants (TLV) et la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV). Et prochainement la taxe foncière (TFPB), les déclarations de revenus locatifs (revenus fonciers et bénéfices industriels et commerciaux location meublée).
La déclaration d’occupation des biens immobiliers concerne les immeubles bâtis à usage d’habitation, c’est-à-dire les logements et dépendances tels :
- Résidence principale
- Résidence secondaire
- Logement vacant (non meublé et non occupé)
- Logement occupé par une personne à titre gratuit
- Logement loué (location nue, location meublée, location saisonnière, location à un exploitant)
Remarque :
Les dépendances utilisées par l’occupant d’un logement doivent être déclarés en même temps que le local principal. Les immeubles bâtis à usage d’habitation sont concernés s’ils sont situés en France.
Ne sont pas concernés par la déclaration d’occupation des biens immobiliers :
- Les terrains. En effet, la déclaration concerne les immeubles bâtis
- Les biens en cours de construction (notamment achat en VEFA). Le propriétaire n’est pas concerné par la déclaration d’occupation puisque son bien est en cours de construction, il n’est pas entièrement bâti. Il sera concerné dès le 1er janvier qui suit l’achèvement du logement
- Les locaux annexes (parking, cave) s’ils ne sont pas rattachés à un logement. Par exemple, un propriétaire de plusieurs parkings mis en location, n’est pas concerné par la déclaration d’occupation s’il loue uniquement les parkings sans logement
- Les parts de SCPI. Les détenteurs de parts de SCPI ne sont pas concernés par la déclaration d’occupation (ils sont propriétaires de parts sociales et non de biens immobiliers). C’est la société de gestion qui est propriétaire des locaux d’habitation, c’est à elle d’établir la déclaration d’occupation
- Les locaux exceptionnels à usage d’habitation. A priori, les locaux exceptionnels ne peuvent pas faire l’objet d’une déclaration d’occupation. Cette notion de local exceptionnel est issue de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Il s’agit des immeubles que leur caractère architectural, leurs dimensions, leur mode de construction placent hors de la classification générale prévue pour les locaux d’habitation tels que les châteaux, abbayes ou monastères
- Les locaux commerciaux, professionnels, agricoles, etc. En effet la déclaration concerne les locaux à usage d’habitation. Toutefois, les locaux professionnels soumis à la taxe d’habitation sont concernés par la déclaration d’occupation des biens immobiliers
Attention,
Les locaux professionnels soumis à la taxe d’habitation sont concernés par la déclaration d’occupation des biens immobiliers. Cela concerne les biens dont une partie est utilisée en tant que local professionnel, à usage mixte ou exclusivement professionnel.
Local à usage mixte : par exemple une salle d’attente de médecin servant également de salon au contribuable et à sa famille, ou encore une pièce utilisée à la fois comme salle à manger et comme bureau par un commerçant.
Local à usage exclusivement professionnel : une pièce affectée uniquement et exclusivement à usage de bureau commercial, mais qui en raison de la disposition des lieux, fait partie intégrante de l’habitation du contribuable.
Personnes concernées
L’obligation déclarative s’applique à tous les propriétaires (personnes physiques et personnes morales, résidentes ou non) pleins propriétaires (seul ou en indivision) ou usufruitiers d’un bien immobilier.
C’est le propriétaire au 1er janvier de l’année qui doit compléter la déclaration d’occupation du bien. Il doit indiquer l’occupation de son bien au 1er janvier de l’année.
Bien acheté récemment
Si l’acte définitif d’achat a été signé chez le notaire après le 1er janvier de l’année de déclaration, c’est à l’ancien propriétaire (le vendeur = propriétaire au 1er janvier) de déclarer la situation d’occupation du bien.
Si l’acte définitif d’achat a été signé chez le notaire avant le 1er janvier de l’année de déclaration, c’est au nouveau propriétaire (acquéreur = propriétaire au 1er janvier) de déclarer la situation d’occupation du bien.
Dans la pratique
Il est possible que le bien n’apparaisse pas dans l’espace personnel impots.gouv.fr du nouveau propriétaire. En effet, l’acte définitif rédigé par le notaire doit d’abord être publié auprès des services de la publicité foncière (délai de quelques semaines à quelques mois selon la localisation du bien) pour que le nouveau propriétaire soit identifié. Dans ce cas, le propriétaire doit contacter l’administration afin d’être aidé pour réaliser la déclaration d’occupation de ce bien.
Bien vendu récemment
Si l’acte définitif de vente a été signé chez le notaire avant le 1er janvier de l’année de déclaration, c’est au nouveau propriétaire (acquéreur = propriétaire au 1er janvier) de déclarer la situation d’occupation du bien.
Dans la pratique
Il est possible que bien s’affiche encore dans l’espace personnel impots.gouv.fr de l’ancien propriétaire. En effet, l’acte définitif rédigé par le notaire doit d’abord être publié auprès des services de la publicité foncière (délai de quelques semaines à quelques mois selon la localisation du bien) pour que le nouveau propriétaire soit identifié. Dans ce cas, le propriétaire doit contacter l’administration afin d’être aidé pour réaliser la déclaration d’occupation de ce bien.
Si l’acte définitif de vente a été signé chez le notaire après le 1er janvier de l’année de déclaration, c’est à l’ancien propriétaire (vendeur = propriétaire au 1er janvier) de déclarer la situation d’occupation du bien.
Propriétaires personnes physiques ou morales
Tous les propriétaires personnes physiques et personnes morales (sociétés) sont soumis à l’obligation de déclaration de l’occupation de leurs biens immobiliers à usage d’habitation. Sont concernées toutes les sociétés, peu importe leur forme sociale (SCI, SARL de famille, SAS, etc.) et leur régime d’imposition fiscal (IR ou IS) dès lors qu’elles sont propriétaires ou usufruitières de locaux à usage d’habitation. En cas de décès du propriétaire, si le bien était détenu en indivision, un autre propriétaire indivis peut réaliser la déclaration. Pour les cas où le défunt était l’unique propriétaire du bien, le service en ligne ne permet pas de faire la déclaration pour le compte du propriétaire ou de la succession. Il est précisé que le notaire chargé de la succession peut se rapprocher du service compétent en cas de nécessité pour faire une mise à jour de l’occupation avant le 1 er juillet de l’année de déclaration.
Propriétaires résidents français ou non-résidents
L’obligation de déclaration concerne tous les biens immobiliers bâtis situés en France. Peu importe qu’ils soient détenus par des résidents fiscaux français ou des non-résidents (personnes physiques ou morales).
Propriétaires issus du même foyer fiscal (mariés, pacsés)
Pour les biens communs ou indivis, la déclaration faite dans l’espace personnel impots.gouv.fr de l’un des membres du foyer (déclarant 1 ou 2) se reporte automatiquement sur l’espace personnel impots.gouv.fr de l’autre membre du foyer. Une seule déclaration par bien est attendue par l’administration fiscale : c’est la dernière déclaration faite avant 1er juillet qui sera prise en compte.
Remarque : A priori, les biens communs sont identifiés comme indivis. Il n’y a pas de notion de détention en communauté dans le descriptif des biens pour la déclaration d’occupation.
Pour les biens propres, chaque membre du foyer doit remplir la déclaration sur son espace personnel impots.gouv.fr. Les biens propres apparaissent uniquement dans l’espace personnel impots.gouv.fr du membre propriétaire du bien immobilier.
Propriétaires en indivision
Une seule déclaration par bien est attendue par l’administration fiscale. Dès lors qu’un des coindivisaires complète et valide la déclaration d’occupation sur son espace personnel, la déclaration n’apparait plus comme attendue dans l’espace personnel des autres coindivisaires.
En cas de déclaration multiples, c’est la dernière déclaration faite avant le 1er juillet qui sera prise en compte par l’administration fiscale.
Propriétaires en démembrement
L’immeuble apparaît dans la liste des biens immobiliers du nu-propriétaire et de l’usufruitier. Toutefois, c’est à l’usufruitier d’effectuer la déclaration d’occupation via son espace personnel impots.gouv.fr.
Dans le cas d’un viager avec réserve du droit d’usage et d’habitation au profit du vendeur (crédirentier), a priori, c’est l’acquéreur (débirentier) qui doit remplir la déclaration d’occupation du bien immobilier (et indiquer une occupation à titre gratuit du logement).
En cas de construction sur le sol d’autrui, il revient au propriétaire de la construction à usage d’habitation (et non au propriétaire du terrain) d’effectuer la déclaration en ligne sur l’espace personnel impots.gouv.fr.
L’usager emphytéote (preneur à bail) doit remplir la déclaration d’occupation du bien.
Modalités déclaratives
Principe – déclaration dématérialisée
La déclaration doit être réalisée par internet, sur le site impots.gouv.fr, via l’espace personnel du propriétaire du bien immobilier.
- Propriétaire personne physique (espace particulier)
Le propriétaire est un particulier : sur la page d’accueil du site impots.gouv.fr > Espace particulier > Identification avec le numéro fiscal > Tableau de bord > Biens immobiliers.
Les enfants majeurs, propriétaires de biens immobiliers, doivent déclarer l’occupation de leurs biens immobiliers sur leur espace personnel impots.gouv.fr (accessible avec leur numéro fiscal) et cela même s’ils sont rattachés au foyer fiscal de leurs parents pour la déclaration de revenus.
- Propriétaire personne morale (espace professionnel)
Le propriétaire est une société (SCI, SARL, etc.) : sur la page d’accueil du site impots.gouv.fr > Espace professionnel > Identification avec le numéro fiscal > Tableau de bord > Biens immobiliers.
Les démarches doivent être effectuées par le gérant de la société.
Si la société n’a pas d’espace professionnel, le gérant de la société peut faire les démarches pour le créer (voir la Procédure de création d’un espace professionnel).
Une fois l’espace professionnel activé, le gérant doit adhérer au service GMBI – Gérer mes biens immobiliers (voir la Fiche téléprocédures pour les professionnels).
Remarque :
Une société ne peut pas avoir deux espaces professionnels impots.gouv.fr. Il peut être nécessaire de contacter le conseil habituel de la société (expert-comptable, conseiller en gestion de patrimoine, avocat) qui dispose d’une délégation depuis son accès professionnel (s’il se charge des déclarations fiscales de la société par exemple).
- Propriétaires ayant plus de 200 biens
Pour les propriétaires ayant de nombreux biens à déclarer, il est possible de procéder à la déclaration par le dépôt d’un fichier au format CSV qui permet d’importer l’ensemble des données en une seule fois.
Au-delà de 200 biens, le recours au fichier CSV est obligatoire.
Un manuel utilisateur spécifique à cette procédure est disponible sur le site impots.gouv.fr (voir le Manuel utilisateur de déclaration par fichier CSV).
Exception – autres moyens de déclaration
L’obligation déclarative est entièrement dématérialisée. Il n’existe pas de document CERFA.
Les propriétaires qui ne sont pas être en mesure de souscrire cette déclaration par voie électronique (personnes peu familières d’internet ou logement non équipé d’un accès internet), ceux dont le bien n’apparait pas dans la liste (nouveaux propriétaires) doivent s’adresser à leur centre des impôts afin de procéder à la déclaration. Ils seront vraisemblablement accompagnés par un agent afin de réaliser la déclaration d’occupation en utilisant les moyens de l’administration fiscale.
En cas de question ou de difficulté pour effectuer la déclaration, les propriétaires peuvent contacter :
- Le numéro d’assistance des usagers particuliers au 0 809 401 401 (numéro non surtaxé)
- Le service des impôts :
– via la messagerie sécurisée de l’espace personnel impots.gouv.fr, en choisissant le formulaire « J’ai une question sur le service Biens immobiliers »
– via les coordonnées figurant dans la rubrique « Contact et RDV » sur la page d’accueil du site impos.gouv.fr, en choisissant « 1/Particulier > 2/Votre demande concerne : la gestion de votre patrimoine > 3/Au sujet de : aide sur Gérer mes biens immobiliers > 4/Plus précisément : une assistance à la saisie de la déclaration d’occupation > 5/Saisissez votre adresse »
Quel délai pour déclarer ?
Le propriétaire doit valider et transmettre sa déclaration avant le 1er juillet de chaque année (au plus tard le 30 juin minuit). Le propriétaire peut modifier sa déclaration jusqu’au 1er juillet. C’est la dernière déclaration saisie avant le 1er juillet qui sera retenue par l’administration fiscale.
Attention
Même si le propriétaire a fait une demande de correction du descriptif de son bien immobilier auprès de l’administration, il doit réaliser sa déclaration avant le 1er juillet, sans attendre la correction (les deux démarches sont indépendantes l’une de l’autre).
Le propriétaire est tenu de faire une déclaration avant le 1er juillet si au 1er janvier la situation d’occupation du logement dont il est propriétaire a changé.
En revanche, il sera dispensé de déclaration s’il n’y a eu aucun changement depuis la dernière déclaration.
Rappel
La déclaration est obligatoire depuis 2023 (déclaration de la situation d’occupation au 1er janvier 2023 à réaliser avant le 1er juillet 2023).
Sanction
En l’absence de déclaration ou d’inexactitude dans les déclarations, une amende fiscale de 150 € par local est appliquée.
Local et dépendances
Il n’est pas précisé si l’amende fiscale de 150 € concerne uniquement le local principal ou si elle s’applique également aux dépendances. Par exemple, pour un appartement avec un parking et une cave, l’absence de déclaration pourrait entrainer une amende de 450 € (150 € x 3 locaux ; l’appartement, le parking et la cave) si elle s’applique à chaque local et non seulement au principal.
Indivision
En cas d’indivision, l’administration fiscale attend une déclaration par local (peu importe le nombre de coindivisaires). A priori l’amende fiscale serait de 150 € pour le local non déclaré et les coindivisaires seraient solidaires pour le paiement de cette amende.
Démembrement
En cas de démembrement, l’administration fiscale attend une déclaration de l’usufruitier. C’est donc lui qui sera redevable de l’amende fiscale en cas d’inexactitudes ou d’absence de déclaration.
Contenu de la déclaration d’occupation
Dans l’espace personnel impots.gouv.fr du propriétaire, rubrique « Biens immobiliers », chaque bien immobilier apparait dans un cadre mentionnant : la nature du local (appartement, maison, cave, cellier, buanderie, parking, local professionnel, etc.), la localisation du bien (ville et département), l’adresse du bien (numéro et voie), le nombre de m² et de pièces.
Sous chaque bien immobilier d’habitation, deux actions sont possibles : Consulter (cadre noir) et Déclaration d’occupation (cadre bleu).
Remarque :
Les biens immobiliers qui ne sont pas affectés à un usage d’habitation, tels les locaux professionnels, commerciaux, apparaissent également sur la liste des biens immobiliers. Toutefois, pour ces locaux, le propriétaire peut seulement « Consulter » les détails (voir image ci-dessous, seul le cadre noir « Consulter » apparait sous le descriptif du bien. Il n’est pas possible de saisir une déclaration d’occupation (pas de cadre bleu « Déclaration d’occupation », contrairement à l’image suivante), puisque cette obligation concerne que les biens immobiliers à usage d’habitation.