- 2 décembre 2022
La loi prévoit, en faveur du conjoint survivant, des droits en matière de logement.
Lorsque la protection offerte par la loi est insuffisante ou inexistante, il est possible de prévoir des aménagements conventionnels.
Droits légaux au logement du conjoint survivant
- Le droit viager au logement
Le conjoint survivant bénéficie d’un droit viager d’usage et d’habitation sur le logement qu’il occupait à titre de résidence principale à l’époque du décès, à condition que le logement :
- Dépende totalement de la succession
Le logement ne dépend pas totalement de la succession lorsqu’il est détenu :
- En indivision par le défunt et un tiers
- En usufruit par le défunt
- Par un tiers (logement loué par les époux)
- Par une SCI au sein de laquelle le défunt était associé (seules les parts sociales entrent en succession)
- Ou appartienne aux deux époux (bien indivis ou commun des deux époux)
- Le droit d’attribution préférentielle
Le conjoint survivant peut prétendre à l’attribution préférentielle du logement que le couple occupait à l’époque du décès à condition d’avoir un droit de propriété sur ce logement :
- Quote-part indivise
- Usufruit
- Pleine propriété
- Le droit temporaire au logement
Le conjoint survivant dispose d’un droit temporaire au logement d’un an. Ce droit lui permet d’occuper gratuitement le logement que le couple occupait à l’époque du décès pendant un an. Si le logement était un bien locatif, les héritiers du défunt paient les loyers du conjoint survivant pendant cette même durée.
Aménagements conventionnels en faveur du conjoint
Plusieurs aménagements conventionnels permettent d’assurer un logement au conjoint survivant. Les possibilités sont plus nombreuses en cas de mariage qu’en cas de PACS ou de concubinage.
Attention : Si le défunt a des enfants, les aménagements doivent tenir compte de la réserve héréditaire pour être efficaces. En effet, si la réserve héréditaire est atteinte, la personne gratifiée va devoir verser une indemnité de réduction aux héritiers réservataires.
- La donation de biens présents
En prévoyant une réversion d’usufruit du logement familial au profit du conjoint, ce dernier est assuré de pouvoir occuper le logement familial pour le restant de sa vie.
Cette stratégie est efficace lorsque le logement est un bien commun (époux mariés sous un régime communautaire) ou personnel (époux mariés sous un régime séparatiste). Par ailleurs, le conjoint ne sera taxé aux droits de donation que sur la valeur de l’usufruit qu’il reçoit.
- Le legs
En léguant au conjoint l’usufruit du logement familial, ce dernier est assuré d’habiter le logement familial pour le restant de sa vie. Cette stratégie est efficace lorsque le logement est un bien commun (époux mariés sous un régime communautaire) ou personnel (époux mariés sous un régime séparatiste).
- Le préciput
Le préciput est une clause permettant au conjoint survivant de bénéficier de la totalité de la pleine propriété d’un ou plusieurs biens communs (selon la volonté des époux). Si le logement familial est un bien commun, il peut être prévu un préciput sur ce bien dans le contrat de mariage afin d’éviter qu’il ne tombe dans la succession. Le conjoint peut alors prélever la résidence principale du couple avant tout partage sans que le bien ne vienne s’imputer sur sa part successorale et sans indemnité.
- La donation au dernier vivant (DDV)
En laissant la possibilité au conjoint, dans une donation au dernier vivant, d’opter pour la totalité de la succession en usufruit, ce dernier est assuré d’habiter le logement familial pour le restant de sa vie.
La DDV peut porter sur tous types de biens, qu’ils soient propres, personnels ou communs.
- Le bail viager entre la société et les époux
Au décès d’un locataire marié, le bail d’habitation est transféré au survivant du couple. En effet, dans ce cas, il y a automatiquement cotitularité du bail, que le bail ait été conclu :
- Avant le mariage
- Et/ou au seul nom de l’époux prédécédé
En outre, le bail se poursuit postérieurement au décès dans les conditions dans lesquelles il a été conclu (notamment en termes de durée). Ainsi, pour que le bail se poursuive avec certitude jusqu’au décès du second époux, il doit être conclu « pour la durée de vie de ses locataires ». On parle alors de bail viager. Cette solution est envisageable lorsque le logement des époux est détenu via une SCI.