Distinguer l’encadrement et le plafonnement des loyers

Le terme « encadrement des loyers » est souvent employé indistinctement pour parler de deux mécanismes distincts et cumulables :

  • L’encadrement de la hausse des loyers, c’est à dire les limites dans lesquelles le propriétaire peut augmenter les loyers, notamment entre deux locataires. Cet encadrement à la hausse concerne les logements en zones tendues
  • Le plafonnement des loyers, c’est à dire le montant maximum (ou minimum) qui peut être demandé par un propriétaire à son locataire, selon le bien loué. Le plafonnement des loyers ne s’applique que dans certaines communes notamment Paris, Lille, Lyon-Villeurbanne, et des communes du nord et est de Paris (« Plaine commune » et « Est ensemble »).

L’encadrement des loyers concerne le renouvellement des baux d’habitation nus ou meublés de longue durée. Le loyer ne peut excéder l’ancien loyer sauf si d’importants travaux d’amélioration ont été réalisés entre les 2 baux ou si le précédent loyer était sous-évalué et que le bien répond à certains critères de performance énergétique. L’encadrement des loyers ne s’applique plus pour les logements inoccupés pendant plus de 18 mois.

Il s’applique dans les zones tendues identifiables sur le site service-public.fr (www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues)

Le plafonnement concerne le renouvellement des baux d’habitation mais aussi la 1ère mise en location et toutes les mises en location même après 18 mois d’inoccupation. Un loyer de référence est défini selon le quartier et le type de location nue ou meublée avec un écart autorisé de + 20 % à – 30 % + un complément de loyer si le bien présente des caractéristiques exceptionnelles (vue, terrasse, piscine, …).

Il s’applique dans certaines villes Paris, Lille, Lyon-Villeurbanne et certaines banlieues parisiennes. Bordeaux et Montpellier devraient s’ajouter à la liste.

Dans les 2 cas, en cas de dépassement, le propriétaire peut être sanctionné et contraint de rembourser le trop-perçu au locataire.