- 11 mai 2020
Si vous avez hérité de la nue-propriété d’un bien, vous deviendrez peut-être redevable de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) alors que vous échappiez jusqu’ici à l’ISF (Impôt de solidarité sur la fortune). Jusqu’en 2017, année de fin de l’ISF, c’était en effet le plus souvent les parents usufruitiers qui payaient cet impôt en déclarant la valeur du bien comme s’ils en étaient les seuls propriétaires. En 2018, avec l’IFI, chacun déclarera la valeur respective de leurs droits sur le bien immobilier, du moins en cas d’héritage. Il faudra tenir compte de ces nouvelles règles au moment de remplir la déclaration de revenus au printemps pour déterminer si son patrimoine net immobilier atteint le seuil de taxation de l’IFI fixé à 1,3 millions d’euros.
Chacun déclare ses droits
Les enfants qui ont hérité de la nue-propriété de biens immobiliers (tandis que le conjoint survivant en recueille l’usufruit légal, en vertu de l’article 757 du code civil) devront désormais tenir compte de sa valeur pour évaluer leur patrimoine immobilier (article 968 du code général des impôts, modifié par l’article 31 de la loi de finances pour 2018). Cette valeur dépend de l’âge de l’usufruitier au 1er janvier de l’année. Elle est déterminée en appliquant, à la valeur en pleine propriété du bien, la clé de répartition fixée à l’article 669 du code général des impôts.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue propriété |
| USUFRUIT VIAGER | ||
| Moins de 21 ans | 90% | 10% |
| De 21 à 30 ans | 80% | 20% |
| De 31 à 40 ans | 70% | 30% |
| De 41 à 50 ans | 60% | 40% |
| De 51 à 60 ans | 50% | 50% |
| De 61 à 70 ans | 40% | 60% |
| De 71 à 80 ans | 30% | 70% |
| De 81 à 90 ans | 20% | 80% |
| A partir de 91 ans | 10% | 90% |
| USUFRUIT TEMPORAIRE | ||
| De 0 à 10 ans | 23% | 77% |
| De 11 à 20 ans | 46% | 54% |
| De 21 à 30 ans | 69% | 31% |
Source: Article 669 du Code général des impôts
Des exceptions demeurent en cas de donation ou de legs
Le parent usufruitier continuera à déclarer, seul, la valeur du bien en pleine propriété s’il a recueilli cet usufruit en vertu d’un testament ou d’une donation au dernier vivant ou encore s’il a reçu l’usufruit par donation, du vivant de son époux.
Quant aux parents qui ont donné de leur vivant la nue-propriété de biens à leurs enfants, ils continueront à en déclarer la valeur en pleine propriété dans leur patrimoine, comme c’était déjà le cas avec l’ISF (voir le tableau comparatif du régime IFI/ISF).
Qui déclare l’IFI ?
Les règles de déclaration diffèrent selon l’origine du démembrement de la propriété.
| Origine du démembrement | IFI depuis 2018 | ISF avant 2018 |
| Usufruit légal du conjoint survivant si le décès est survenu à partir du 1.07.2002
(article 757 du code civil) |
Imposition répartie (1) | Imposition de l’usufruitier |
| Usufruit légal du conjoint survivant si le décès est antérieur au 1.07.2002 (ancien article 767 du code civil) | Imposition répartie (1) | Imposition répartie (1) |
| Usufruit conventionnel du conjoint survivant transmis par testament ou donation au dernier vivant | Imposition de l’usufruitier | Imposition de l’usufruitier |
| Donation aux enfants de la nue-propriété ou de l’usufruit du bien, du vivant des parents | Imposition de(s) usufruitier(s) | Imposition de(s) usufruitier(s) |
(1) Selon la clé de répartition entre usufruitier et nu(s)-propriétaire(s) fixée à l’article 669 du code général des impôts.