- 28 août 2019
Le décret du 26 juillet 2019 reconduit l’encadrement de l’évolution des loyers pour les baux renouvelés ou les relocations conclus entre le 1er août 2019 et le 31 juillet 2020, dans les communes situées dans des zones tendues.
Nouveauté : le décret prend en considération les performances énergétiques du logement loué. Ainsi, à compter du 1er janvier 2020, il ne sera possible d’augmenter le loyer que si le logement atteint un certain niveau de consommation énergétique.
Rappel :
Cet encadrement concerne les biens situés dans les communes appartenant à des zones d’urbanisation continue tendues de plus de 50 000 habitants.
Sont concernées ; Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève – Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch – Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton – Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.
Attention :
Le dispositif de l’encadrement de l’évolution des loyers se distingue du dispositif de plafonnement des loyers instauré jusqu’en 2023 à Paris à titre expérimental par la loi ELAN du 23 novembre 2018.
Les bailleurs qui souhaitent louer un logement à usage de résidence principale, après une période de vacance ou à l’occasion d’un renouvellement sont soumis à un encadrement de l’évolution du loyer, que les locaux soient loués nus ou meublés.
Ne sont pas soumis à l’encadrement de l’évolution des loyers :
- Les logements qui font l’objet d’une première mise en location
- Les logements inoccupés depuis plus de 18 mois
Dans ces cas, le loyer est libre sauf en cas d’application du dispositif de plafonnement des loyers.
En principe, le montant du nouveau loyer est égal à celui du précédent locataire augmenté de l’IRL, si aucune révision du loyer n’a été effectuée au cours des 12 derniers mois précédant le nouveau bail.
Des tempéraments sont prévus en cas de travaux ou de loyer manifestement sous-évalué. Dans ce cas le bailleur peut appliquer un loyer supérieur à celui appliqué au précédent locataire.
Si des travaux ont été réalisés, une hausse plus importante du loyer est possible, à condition de ne pas dépasser, en montant annuel, 15 % du coût réel des travaux TTC.
Pour bénéficier de cette majoration, les travaux :
- doivent être des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence
- doivent avoir été réalisés dans le logement ou dans les parties communes
- doivent avoir été réalisés depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement
Le coût total des travaux doit être au moins égal à 6 mois de loyers s’il s’agit d’une nouvelle location.
Remarque :
Dans le cas d’un renouvellement de bail, le coût total des travaux doit être au moins égal à 12 mois de loyers.
A compter du 1er janvier 2020
L’augmentation ne sera possible que si, à l’issue des travaux mentionnés ci-dessus, la consommation en énergie primaire du logement est inférieure à 331 kWh par mètre carré et par an.
Lorsque le loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, sa revalorisation ne peut excéder la moitié de la différence entre :
- le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables
- et le dernier loyer appliqué au précédent locataire augmenté de l’IRL, sauf si une révision est intervenue au cours des 12 mois qui précèdent la conclusion du nouveau contrat de location.
Loyer au renouvellement du bail
Lors du renouvellement d’un contrat de location, si le loyer est manifestement sous-évalué, la hausse de loyer convenue entre les parties ou fixée judiciairement ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :
- la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, révisé dans les limites prévues au I de l’article 17-1 de la loi du 06 juillet 1989 (c’est-à-dire variation de l’IRL) ;
- une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux TTC, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.
La condition de performance énergétique vaut aussi pour les travaux effectués dans le cadre d’un contrat de bail renouvelé.
Dispositions communes loyer après vacance locative et loyer de renouvellement
Loyers de référence
Les logements comparables qui servent à fixer le loyer de référence sont situés soit dans le même groupe d’immeubles, soit dans un autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique.
Les éléments de références de chaque logement sont : « le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble ; la qualité et l’époque de construction de l’immeuble ; l’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur ; la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales ; l’existence éventuelle d’annexes prises en compte pour le loyer ; l’état d’équipement du logement : notamment, WC intérieur, salle d’eau, chauffage central ; l’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans ; le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé. »
Lorsqu’en fonction des références locales, le bailleur considère le loyer manifestement sous-évalué et l’augmente en conséquence, il doit annexer ces références locales au contrat de bail.
Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire a fait l’objet d’une réévaluation sans que celle-ci ait été entièrement appliquée à la date à laquelle cessent les relations contractuelles entre le bailleur et le précédent locataire, le dernier loyer appliqué au précédent locataire s’entend du loyer convenu entre les parties ou fixé judiciairement, y compris la fraction non encore réévaluée.
En présence d’un arrêté préfectoral fixant un loyer de référence (encadrement des loyers)
Lorsqu’un arrêté préfectoral prévu au I de l’article 17 ou au I de l’article 25-9 de la loi du 6 juillet 1989 (fixation de loyers de référence) a été pris à la date de la conclusion d’un nouveau contrat ou du renouvellement du bail :
- la révision ou la réévaluation du loyer déterminée en cas de relocation ou de renouvellement ne peut pas excéder la limite prévue au A du II de l’article 17 de la loi (loyer de référence majoré)
- les dispositions prévues par le présent décret en matière de relocation ne s’appliquent pas lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire, tel que défini au troisième alinéa du B du II de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989, est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de conclusion du nouveau contrat de location
- les dispositions prévues par le présent décret en matière de loyer de renouvellement ne s’appliquent pas lorsque la réévaluation du loyer est soumise aux dispositions du I de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 (action en diminution ou réévaluation de loyer)
Dernière mise à jour le 28 août 2019