Pouvez-vous augmenter librement le loyer entre 2 locataires ?

Il est possible d’augmenter le loyer entre deux locataires, mais dans un cadre très strict qui s’appuie sur la localisation du bien et sa classe énergie.

En zone non tendue, le propriétaire bailleur a plus de liberté pour fixer les loyers.

En zone tendue, un dispositif d’encadrement des loyers à la relocation a été mis en place depuis le 1er août 2012. Ce dispositif est reconduit chaque année par décret, le dernier en date est le décret n° 2024-854 du 24 juillet 2024 qui reconduit ce dispositif jusqu’au 31 juillet 2025.

Le dispositif consiste à interdire aux bailleurs de relouer un logement plus cher que ce que payait le précédent locataire. Seules exceptions : une révision de loyer non effectué dans l’année écoulée, des travaux importants et éligibles à l’augmentation, un loyer sous-évalué.

Il est possible d’augmenter le loyer entre 2 locataires si :

• Le logement n’est pas en zone tendue
• Le propriétaire a réalisé des travaux importants d’amélioration du confort ou de mise aux normes dans le logement

Pour les logements situés en zone tendue, il peut augmenter le loyer dans deux cas :

• Le propriétaire a réalisé des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence dans les parties privatives ou les parties communes, depuis la conclusion du contrat de location avec le précédent locataire. Si le montant de ces travaux est au moins équivalent à six mois de loyer, le bailleur peut faire une augmentation de loyer de 15 % du coût des travaux au maximum.
• Le propriétaire a réalisé des travaux d’amélioration de confort au cours des six derniers mois. Si le montant des travaux est au moins égal à la dernière année de loyer du locataire précédent, le propriétaire peut librement fixer son loyer sauf si le logement se situe dans une zone où un plafonnement de loyer est en vigueur.

Deux points de vigilance :

Dans ces deux hypothèses, la fixation du loyer reste subordonnée au respect des loyers de référence dans les zones concernées.

À l’issue des travaux réalisés, la classe énergie du logement doit être comprise entre A et E pour qu’une augmentation de loyer soit possible.

• Le bailleur n’a pas fait d’indexation de loyer dans l’année

Le bailleur a la possibilité chaque année à la date anniversaire du bail d’indexer le loyer en fonction de l’IRL inscrit dans le bail au moment de sa signature. Il dispose d’un an à compter de la date anniversaire pour manifester sa volonté d’indexer le loyer.

• Le locataire part juste avant la date d’indexation ou que le propriétaire n’a pas réalisé d’indexation de loyer dans l’année écoulée, il pourra lors de la signature du nouveau bail indexer le loyer selon l’IRL en cours au moment de la signature du nouveau bail.
• Le loyer est manifestement sous-évalué

Il est possible lors d’une relocation d’augmenter un loyer manifestement sous-évalué, mais la procédure est particulièrement contraignante. La sous-estimation du loyer est évaluée en comparant avec les loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables. Ces logements doivent être situés dans le même groupe d’immeubles ou dans un autre groupe d’immeubles avec des caractéristiques similaires dans la même zone géographique.

Si la commune fait partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants, le propriétaire doit identifier au moins 6 loyers ;

Si la commune est dans une autre zone géographique, le propriétaire doit identifier au moins 3 loyers.

Au minimum 2 références sur 3 doivent concerner des logements dont les baux ont été signés depuis au moins 3 ans. Ces références doivent être jointes au contrat de location pour justifier que le loyer du précédent locataire qui doit être mentionné dans le contrat n’est pas le même.

En zone tendue, le propriétaire bailleur ne peut augmenter le loyer que si des travaux équivalant à six mois de loyer ont été réalisés. Si le loyer est soumis à un plafond, il ne peut être augmenté que pour atteindre, sans dépasser, le loyer de référence minoré.

En cas de sous-évaluation, le propriétaire peut augmenter de la moitié de la différence constatée.

• Le logement a été vacant au moins 18 mois

Pour les logements concernés par l’encadrement des loyers à la relocation, après une vacance locative d’au moins 18 mois, le propriétaire retrouve la liberté de fixer librement son loyer. Mais si le logement est soumis aux plafonds de loyer, le nouveau loyer devra les respecter.

⚠️ Les propriétaires de passoires énergétiques ne peuvent jamais augmenter leur loyer une fois le logement loué.

Il est interdit d’augmenter le loyer entre 2 locataires si :

• Le logement est en zone tendue, sauf exceptions listées ci-dessus
• Le logement est une passoire énergétique

Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements classés F ou G dits passoires énergétiques ne peuvent faire l’objet d’aucune augmentation. En clair, il est impossible d’augmenter le loyer d’un logement classé F ou G en cours de bail ou au moment d’un changement de locataire et ceci quel que soit le lieu de situation du logement.

Même en cas de réalisation de travaux importants de mise aux normes d’amélioration de confort au moins équivalent à 6 mois de loyers, le loyer ne peut être augmenté si ces travaux n’ont pas abouti à améliorer la classe énergie du logement, le plaçant entre A et E.